Investimenti Immobiliari: la mia guida per investire in immobili

Investimenti immobiliari

Dopo diversi anni che mi occupo di investimenti immobiliari posso dirti che ci sono alcune regole che possono guidarti nella scelta di investire in case.

Il mattone ha da sempre il suo appeal e nonostante il passare del tempo e i cambiamenti del mercato continua ad attirare gli investitori.

Per investimento immobiliare si intende l’impiego di capitali per comprare beni immobili intesi come case, uffici, terreni, depositi, con lo scopo di ricavarne un profitto, dalla rivendita o dall’affitto.

Perché investire in immobili

Se scegli di investire nell’immobiliare significa che vuoi puntare a una rendita, cercando immobili per investimento e non per andarci a vivere. Quello che dico sempre, mai comprare casa per andarci a vivere (ne parlo nel mio articolo “Perché conviene affittare casa”.

Il binomio immobili e investimenti è ancora molto ricercato: chiaramente, come ogni altro mercato, anche quello immobiliare può subire oscillazioni, ma è sempre possibile generare profitti a differenza di altri mercati. L’affare esiste sempre, sia in tempi di vacche grasse che in tempi di crisi, basta avere le competenze per trovarlo!

Conviene investire in immobili?

Investire in immobili

Se ti stai domandando se investire in immobili conviene anche in questo periodo di forte incertezza a causa del Coronavirus, proverò ad analizzare lo scenario odierno del mercato immobiliare.

Partiamo dal presupposto che il settore residenziale ha resistito meglio ai colpi durante la pandemia in quasi tutti i mercati immobiliari. In questo scenario pandemico all’insegna dell’incertezza, il segmento residenziale è percepito come un investimento difensivo, meno esposto alle fasi di down dell’economia.

Alcuni studi evidenziano una correlazione tra il segmento degli uffici e quello residenziale, dato che gli spazi abitativi che meglio si prestano al lavoro da casa saranno probabilmente molto richiesti dal mercato.
Se osserviamo il cambiamento degli stili di vita dei lavoratori, almeno nel breve periodo, lo smart working sta spopolando per ovvie ragioni. Quest’idea di lavoro da casa anche per il futuro sta cambiando la domanda di abitazioni (sia per l’acquisto che per l’affitto): molti lavoratori hanno scelto di spostarsi fuori città, dove i prezzi di acquisto e degli affitti sono sicuramente più bassi.
Inoltre questa pandemia ci ha messo alla prova con i nostri spazi vitali, e le persone hanno deciso di ripensare alle loro vite. Molti infatti stanno cercando di fuggire dalle città densamente popolate, alla ricerca di spazi più ampi, favorendo le periferie.

Con queste constatazioni, molti immobili in città sono rimasti vuoti.
Nel caso di appartamenti che erano in affitto in modo fai-da-te, i proprietari non stanno più percependo una rendita.

Adesso prendiamo come esempio un proprietario di una seconda casa, magari ereditata in passato, e ancor prima della pandemia aveva difficoltà a gestire l’affitto in modo redditizio: le entrate non erano poi chissà quanto alte rispetto alle spese, senza contare i possibili imprevisti (rifacimento facciata, perdite, ecc). Più volte aveva pensato di vendere, ancor prima del Covid.

Così appena si è presentata questa lacuna da rendite da affitti, ha immediatamente deciso di mettere in vendita la sua seconda casa. E anche a basso prezzo, pur di sbarazzarsi in fretta di quel peso.

Inoltre la crisi economica-finanziaria in corso ha significato per molte famiglie dare un taglio netto alle spese, che si traduce in minore disponibilità di spesa dei potenziali acquirenti, anche per gli immobili, generando una piccola contrazione dei prezzi.

Vien da sé che in questo periodo è pieno di affari immobiliari sul mercato.
Quindi conviene investire in immobili? Posso dirti che tanti colleghi avevano scelto di frenare con gli investimenti immobiliari durante e dopo il lockdown. Personalmente non mi sono mai fermato! Anzi, ho solo messo il piede sull’acceleratore e il 2020 è stato l’anno migliore di sempre in tema di investimenti in immobili.

Investire oggi in immobili: vantaggi e svantaggi

Come ho detto, investire in immobili oggi può significare trovare delle ottime occasioni.

Vediamo insieme quali sono i vantaggi degli investimenti immobiliari:

Conviene investire oggi in immobili
  • Stabilità del prezzo di mercato. Immobili da investimento potrebbero perdere valore nel tempo per tutta una serie di fattori e di macro-eventi ma difficilmente il valore di mercato si azzera o almeno non in breve tempo, a differenza dei titoli finanziari che subiscono oscillazioni drastiche in fretta.
  • Risultati in breve tempo. Se fai un’operazione di trading immobiliare (compri l’immobile, lo ristrutturi e lo rivendi a un prezzo più alto), puoi arrivare facilmente a chiudere le operazioni più piccole in meno di un anno, dove sarai tu a controllare l’andamento dell’operazione, calcolando in modo abbastanza preciso le tempistiche di acquisto e del cantiere per la ristrutturazione, a differenza dei titoli finanziari, dove è il mercato l’unico decisore riguardo la qualità del titolo.
  • Redditività alta rispetto al rischio. In genere gli investimenti immobiliari a reddito presentano una rendita dal 7%, percentuali raggiungibili solo in caso di affitto a target mirati, per esempio con l’affitto a studenti. Se invece parliamo di trading immobiliare, il ritorno minimo sull’investimento è pari al 20%, ma si arriva facilmente a salire in modo esponenziale (parlo di percentuali delle mie operazioni). Se ti soffermi a pensare ciò che oggi le banche offrono, parliamo di tassi all’1% o massimo 2%.
  • Rendita automatica. In caso di investimento immobiliare a reddito (compri l’immobile e lo affitti – nel mio caso prima di affittarlo lo ristrutturo), dopo l’impegno iniziale per impostarlo, potrai generare profitti costantemente e quasi automaticamente.

Tuttavia ci sono anche alcuni svantaggi:

  • Barriere all’ingresso. Salvo che tu non riesca ad applicare alcune strategie per fare investimenti senza soldi (per esempio con la cessione del preliminare), investire negli immobili richiede capitali elevati e quindi non si parla sempre di un investimento alla portata di tutti.
  • Costi elevati. Quando acquisti un immobile, ci sono diverse spese accessorie (notaio, agenzia, architetto, tecnici vari, mutuo, ecc.) da considerare nel tuo conto economico. Senza considerare la fetta destinata alla ristrutturazione. Al contrario, con un investimento in titoli finanziari dovrai sborsare solo le commissioni bancarie pari a circa il 2% o 3% del capitale investito.
  • Capitale immobilizzato. Il tuo capitale resta fermo nella tua casa da investimento e finché non vendi l’immobile non potrai in alcun modo sbloccarlo, a differenza per esempio di un investimento nell’azionario in cui il capitale investito potrebbe essere smobilizzato facilmente a seconda della liquidità del mercato.

Come investire in immobili

Partiamo dal presupposto che non esiste una formula segreta che ti possa svelare come fare affari immobiliari. La scelta di investire nell’immobiliare dev’essere ponderata partendo dai tuoi obiettivi.
Un libro che mi ha sicuramente aperto la mente molti anni fa prima di iniziare questo percorso nell’immobiliare è senza dubbio Padre Ricco Padre Povero di Robert T. Kiyosaki. Se non l’hai ancora letto, ti consiglio di partire da qui prima di parlare di investimenti immobiliare.

Letto questo libro, dev’esserti chiara la differenza tra il concetto di Capital Gain e di Cash Flow.

Il Capital Gain è una rendita generalmente a “rischio più elevato” rispetto a quella da Cash Flow, ma che può portare profitti più alte nelle tue tasche.
In sostanza l’investitore guadagna, in tempi relativamente brevi, sul margine realizzato tra l’acquisto di un bene e la messa in vendita del medesimo ad un prezzo superiore a quello di acquisto.
Se scegli questa tipologia di investimento devi costantemente lavorare per far fruttare il tuo capitale in quanto, dopo aver ricavato la rendita (capital gain), occorre reinvestire i soldi in un’altra operazione che generi un altro capital gain e così via. 

Nell’immobiliare, questo è quello che succede con il trading immobiliare. Come dicevo, nelle mie operazioni parliamo di un ritorno minimo sull’investimento pari al 20%, ma si arriva facilmente a salire in modo esponenziale.

Il Cash Flow è una rendita generata da un investimento “meno rischioso” rispetto a quelle da Capital Gain. Generalmente i profitti realizzati sono meno elevati ma costanti. Infatti un aspetto estremamente positivo di questo tipo di investimento è che, dopo l’effort iniziale per impostarlo, genera profitti costantemente e non necessita più dell’apporto lavorativo iniziale, tranne qualche piccolo aggiustamento in corsa. Questa rendita si sposa perfettamente con il concetto di libertà finanziaria che presuppone di “non lavorare” ed avere molto tempo a disposizione.

Nell’immobiliare, un esempio di investimento che genera questo tipo di rendita è la messa a reddito. Nelle mie operazioni parliamo di un ritorno minimo sull’investimento di circa il 7%.

Se vuoi diventare un investitore immobiliare

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Il consiglio che voglio darti se non hai mai fatto investimenti immobiliari e vuoi investire nella casa, è di partire dal trading immobiliare al fine di creare capitali, per poi reinvestire una parte di questi nelle rendite automatiche.

I migliori investimenti immobiliari

In conclusione, posso dirti che il miglior investimento immobiliare si fa quando si compra, non quando si vende, soprattutto se sei all’inizio di questo percorso. E questo è sicuramente un buon momento per investire in appartamenti “a sconto”.

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