Per parlarti del trading immobiliare, voglio raccontarti la mia esperienza in questo settore iniziata successivamente alla messa a reddito, dopo aver fatto quattro acquisti di immobili da affittare a studenti.
Ma vediamo prima di cosa stiamo parlando.
Cosa significa fare trading immobiliare?
Il trading immobiliare non è altro che una tipologia di investimento immobiliare basata sull’acquisto di un immobile, sulla sua valorizzazione – tramite la ristrutturazione – e sulla successiva rivendita, ottenendo un plusvalore dalla ristrutturazione e da una serie di elementi peculiari non presenti nella maggior parte degli immobili, come ad esempio i corpi illuminanti (tagli di luce, fasce led e faretti) e velette in cartongesso.
Gli step sono chiari, quasi banali, e quindi potrebbe sembrare un business alla portata di tutti. Ma attenzione: ci sono regole ben chiare da seguire per non inciampare in affari poco redditizi o addirittura in perdita, specialmente se sei alle prime armi.
Per darti alcuni consigli, voglio condividere con te la mia prima operazione di trading immobiliare.
Come gestire e realizzare le operazioni immobiliari
La storia che voglio raccontare a differenza di quello che si potrebbe pensare non è un’operazione importante a livello economico ma emozionale, perché è stata la mia prima operazione.
Erano mesi che andavo a visionare appartamenti senza aver fatto neanche una proposta, cercando di instaurare rapporti di collaborazione con gli agenti immobiliari, che spesso mi trattavano con sufficienza vista la mia giovane età. Ma un giorno mi chiamò un agente immobiliare che avevo conosciuto poco tempo prima, dicendomi che aveva appena preso l’incarico di vendita di un appartamento non ancora messo in pubblicità con grossi margini potenziali da un’eventuale vendita.
Era un sabato, me lo ricorderò sempre, mi catapultai in macchina nonostante abitassi a circa venti km e mi diressi subito a vedere l’appartamento. Entrai e mi accolse una scena mai vista prima: una casa orrenda, piena di suppellettili di tutti i tipi, ma la cosa che mi è rimasta più impressa fu un odore nauseabondo. La proprietaria era un’anziana gattara mancata tre anni prima, e negli anni i gatti ormai padroni di casa, avevano urinato ovunque. Nell’abitazione non c’era neanche il bagno ma una latrina sul balcone, cosa molto comune per gli appartamenti più datati di Torino. In tre minuti dissi subito all’agente immobiliare che volevo mettere nero su bianco la proposta. L’appartamento era in vendita a 39.000 € e feci una proposta a 25.000 € che, dopo una breve trattativa, venne accettata, facendo partire così la mia prima operazione di compra vendita immobiliare. La vendetti quattro mesi dopo, ricavandoci più del 40%. Voglio precisare che l’acquisito è avvenuto tramite la cessione di preliminare, quindi non andai mai all’atto per acquistare l’immobile, ma lo cedetti poi all’acquirente finale che lo comprò scegliendo di affittarlo a studenti.
È stata davvero una delle operazioni più difficili e forse la più difficile in assoluto, perché era la prima; erano mesi che stavo battendo il territorio per farmi conoscere, e per trovare un’operazione che potesse dare dei risultati soddisfacenti ma soprattutto positivi, in quanto ero rassegnato all’idea che la mia prima operazione non dovesse portare utili: gli insegnamenti ricavati dalla mia prima esperienza sarebbero stati il mio reale guadagno più grande.
Proprio dagli insegnamenti che ne ho tratto, posso suggerirti cosa potrai fare per realizzare la tua prima operazione immobiliare in modo efficace:
- Studia la zona di investimento: la città è grande. Prova a focalizzarti su una zona, studiandone attentamente ogni variabile (prezzi, concorrenza, infrastrutture, i servizi, domanda e offerta..).
Più riuscirai a focalizzarti su una singola zona della città, maggiore saranno le probabilità di trovare l’operazione che stavi aspettando. - Trova un immobile a “sconto”: le occasioni possono essere infinite sul mercato. Il patrimonio immobiliare è pieno di immobili invenduti o dismessi tra i quali potresti trovare la tua occasione. Ricordati che minore sarà il prezzo di acquisto, maggiore sarà il tuo rendimento.
- Immagina il potenziale: nel mio lavoro è fondamentale riuscire a vedere ciò che gli altri non vedono e immaginare il potenziale di case distrutte, datate, con odori disgustosi o altro. Soprattutto all’inizio sarà difficile, ma scoprirai con il tempo quanto è importante tenere un distacco tra te e il tuo affare (la casa) e non lasciarti sopraffare dalle emozioni che quell’appartamento ti può suscitare.
- Crea rapport con gli agenti immobiliari: l’agente immobiliare potrà essere il tuo miglior amico o il tuo peggior nemico. Dipende da te e dalla tua capacità di riuscire a instaurare un rapporto di fiducia e affinità reciproca con lui: se ci riesci, avrai la possibilità di avere accesso ad alcune occasioni ancor prima che gli immobili vadano in pubblicità.
- Segui la tua strada: tante persone intorno a te diranno che sei matto a comprare case distrutte per poi rivenderle. Queste voci non faranno altro che alimentare le tue mille paure.
Nel mio caso, i primi erano proprio i miei genitori che non erano propensi né felici, in quanto non è usuale che un ragazzo così giovane acquisti case per ristrutturarle e poi rivenderle. Troppo rischioso. Ma se credi in qualcosa, non puoi concederti il lusso di far spazio ad altre voci. - Impara dai migliori: se hai la fortuna di trovare un mentore (mi raccomando però, uno che faccia anche i numeri e non solo video sui social) avrai l’opportunità di osservare, ascoltare e vedere tutti i processi nella gestione di un’operazione immobiliare. In questo modo potrai evitare tutti quegli sbagli che inevitabilmente troveresti sul tuo percorso completamente solo.
- Lavora sul mindset: ciò che fa la differenza nella riuscita delle operazioni immobiliari, soprattutto all’inizio, è di sicuro la mentalità. Non restare focalizzato sul problema, ma spostati sulla soluzione. Se impari a vedere il bicchiere mezzo pieno, potrai sognare in grande.
Studiare per crescere
In generale, posso dirti che aver intrapreso un percorso da investitore immobiliare anche nel trading mi ha permesso di affinare con il tempo anche le competenze sulla ristrutturazione, perfezionando anche il modello di business per gli investimenti immobiliari a reddito: compro, ristrutturo, arredo e metto a reddito.
Più ampie saranno le tue competenze in termini di tecniche di investimento, maggiori saranno le probabilità di accesso al parco immobili sulla tua città.
Per approfondire con me le tipologie e le tecniche di investimento, prenota la tua consulenza.