Se vuoi fare l’investitore immobiliare, una delle prime competenze che dovrai acquisire è la capacità di valutare un immobile.
La valutazione di un immobile determina la chiave di successo del tuo investimento. So che può sembrare banale, ma se non sai come valutare una casa, qualsiasi altra azione vorrai intraprendere per avviare un’operazione immobiliare sarà fatica sprecata.
Vediamo insieme come si valuta un immobile.
Come stimare il valore di un immobile
Per sapere come valutare un immobile, ho individuato per te 5 passaggi che dovrai seguire attentamente:
1. Individua la zona d’investimento
Per prima cosa, devi trovare una zona liquida, ovvero caratterizzata da un alto volume di compravendite: un aspetto significativo per capire di che volumi stiamo parlando è dato dalla presenza di agenzie immobiliare. Se ne troverai molte vuol dire che quella è una zona dall’alto volume di compravendite. In seconda battuta, dovrai delineare un perimetro di riferimento per stringere il campo di ricerca: se la zona è troppo grande, sarà più complesso definire i tuoi parametri per valutare il singolo immobile. La tua microzona potrai definirla comodamente da casa tramite alcuni portali affidabili come immobiliare.it o idealista.it, attraverso i quali potrai trovare tutti gli immobili in vendita nella tua microzona.
2. Analizza le caratteristiche
Definita la tua microzona, dovrai fare un’analisi accurata delle caratteristiche intrinseche (es. dimensione, piano, esposizione, ascensore, etc.) ed estrinseche (es. mezzi pubblici, ospedali, scuole, università e altri servizi) di ciascun appartamento nel tuo perimetro di riferimento. Ti renderai conto facilmente che a volte il prezzo può variare moltissimo tra appartamenti situati anche nella stessa via, proprio per le peculiarità del singolo appartamento.
Poi dovrai confrontare tra loro tutti gli immobili in vendita della tua zona di riferimento: ti occorrerà avere un foglio di calcolo dove potrai ottenere il prezzo medio del mercato della tua zona di riferimento.
3. Organizza le visite
Uno screening da casa è sicuramente fondamentale per scartare ciò che non fa al caso tuo, ma ricordati che stiamo comunque parlando di case: per questo motivo, è necessario passare all’azione. Solo fissando delle visite con gli agenti immobiliari – uno tra i partner più importanti di questo lavoro Ti accorgerai nello specifico quali sono le caratteristiche che funzionano e quali no.
La visita è fondamentale anche per comprendere quali possono essere i margini di trattativa in acquisto: ricordati che, soprattutto all’inizio, è molto importante riuscire a comprare “a sconto” per lasciarti un margine più ampio in caso di rivendita a un prezzo più basso di quello che avevi prospettato.
Se ti stai chiedendo quante visite dovrai fare, la mia risposta è semplice: finché non trovi l’immobile giusto! Quindi rassegnati: ci vuole del tempo (potrebbero essere anche mesi) da dedicare solo alla ricerca del tuo immobile. Ah, ti do un consiglio: riprendi il tuo foglio di calcolo e annota accanto all’immobile il nome dell’agenzia immobiliare. In questo modo saprai quali sono le agenzie che hanno il maggior numero di immobili all’interno della tua microzona: quando dovrai cercare nuove operazioni, saprai sicuramente da dove partire.
4. Calcola il valore dell’appartamento
Trovata la tua occasione, ora ti tocca confrontarti con la parte più complessa: stabilire il prezzo di rivendita. Questo aspetto è una delle competenze più importanti per un investitore immobiliare. E ti dirò il perché: ipotizziamo che tu abbia trovato un immobile che secondo i tuoi calcoli pensi si possa rivendere a € 180.000. Hai messo giù il tuo Conto Economico (ti spiego nel punto successivo come farlo) e fai un’offerta.
L’offerta viene accettata. Hai tra le mani il tuo immobile, lo hai ristrutturato e rimesso sul mercato. Ma sorge un piccolo problema: l’immobile non si vende! A quel punto, ti accorgi che il prezzo di rivendita di quell’immobile non è € 180.000 ma magari è soltanto € 150.000: ora le tue certezze crollano, perché pensi di aver fatto tutto correttamente, ma hai sottovalutato la competenza più importante in assoluto che deve sviluppare un investitore immobiliare.
Posso rassicurarti che se battessi il territorio in modo costante e instaurato rapporti di collaborazione con gli agenti immobiliari, non dovresti aver problemi a individuare il prezzo di rivendita.
5. Predisponi un conto economico efficace
Una volta scelto l’immobile sul quale puntare tutto, dovrai predisporre un Conto Economico.
Le macro-voci fondamentali di ogni Conto Economico che si rispetti sono 4:
- Costi: qui dovrai inserire molte sotto-voci relative a tutti i costi che dovrai sostenere (prezzo di acquisto, ristrutturazione, professionisti e tecnici vari, costi di agenzia, costo del mutuo, etc.). Io personalmente aggiungo sempre anche una voce relativa a eventuali imprevisti.
- Prezzo di rivendita: è la voce che influirà sui due dati successivi.
- Utile: questa voce determina quanto andrai guadagnare dall’operazione.
- ROI: il tuo ritorno sull’investimento.
Come valutare un appartamento
Se hai capito come si valuta un appartamento, voglio concludere questo articolo lasciandoti tre preziosissimi consigli:
- Non farti prendere dalla fretta: Nell’immobiliare si raccoglie oggi ciò che hai seminato mesi prima. Ci vuole pazienza, perseveranza e il giusto mindset per andare avanti lungo il tuo percorso da investitore immobiliare. E quando pensi di lasciar perdere, sarà proprio quello il momento in cui devi dare il massimo. Ricordo che l’obiettivo della mia prima operazione di trading immobiliare era esclusivamente quello di imparare il più possibile dagli errori che avrei commesso e di non andare in perdita.
- Scegli un’operazione “semplice”: se sei alle prime armi, ti sconsiglio di partire con un piano terra, con 4 piano senza ascensore oppure peggio ancora con un cambio destinazione d’uso o una cessione di preliminare. Non perché non si possa portare a casa un risultato, ma perché all’inizio diventa molto più complesso gestire operazioni di questo tipo. Meglio partire da un bilocale che non presenti troppe criticità.
- Dimentica l’irrazionale: ti ricordo che stiamo parlando di case da investimento e non per andarci a vivere. La mia prima operazione immobiliare era una casa orrenda, piena di suppellettili di tutti i tipi e dall’odore nauseabondo di urina di gatto.
Non innamorarti mai del tuo investimento!
E adesso non ti resta che partire!