Andrea Vendola » Affittare casa a studenti conviene? Scopriamolo insieme

Affittare casa a studenti conviene? Scopriamolo insieme

Affittare studenti

Hai fatto un investimento immobiliare a reddito oppure hai ereditato una seconda casa. Adesso non resta che affittarla per ricavare le tanto ambite rendite automatiche.

Ma a chi l’affitti?

Nel mio modello di business di immobili a reddito ho scelto di affittare a studenti universitari, e ora ti dirò il perché.

Affittare a studenti universitari

Affittare a studenti

Affittare casa a studenti universitari nasce da un’intuizione.

Anche io sono stato uno studente universitario quando frequentavo il Politecnico di Torino. All’età di 19 anni l’Ateneo torinese censiva circa il 60% di studenti fuori sede, percentuale notevolmente salita negli ultimi anni grazie all’offerta formativa molto competitiva e alla fama internazionale del Politecnico di Torino.

Spinto quindi dalle circostanze, ho avuto la possibilità di conoscere diversi studenti fuori sede.
E qui incappai subito nel primo problema che accomunava la maggior parte di loro: le case affittate erano a dir poco fatiscenti con mobili della nonna. Ma ciò che più mi ha lasciato stupito era la “caccia alla stanza” che facevano i miei compagni per accaparrarsi quelle orrende camere. Così riscontrai il problema numero due: un’offerta di appartamenti troppo bassa e di qualità altrettanto scadente che non riusciva a rispondere a una domanda sempre più in crescita.

Approfondendo questi punti di debolezza, pensai di trasformare una situazione di disagio in un’opportunità, che per me ora è diventata un vero e proprio business, mettendo in moto una macchina di investimenti immobiliari finalizzati alla messa a reddito a studenti con il mio brand Students’ Home, con cui gestisco circa 80 stanze a Torino.

Sì, hai letto bene, parlo di stanze in quanto affitto le singole camere.

Affittare camera a studenti: i vantaggi

Affittare camera a studenti

È possibile e soprattutto legale affittare stanze a studenti locando una porzione dell’immobile. Vediamo insieme quali sono i vantaggi di questo tipo di locazione.

Marginalità più alta

Rispetto al rendimento da affitto che puoi ricavare da una famiglia, se scegli di affittare camere a studenti parliamo di una marginalità che può duplicarsi o triplicarsi.
Per esempio, a una famiglia puoi richiedere un canone annuo di 5.600 €, ovviamente per l’intero immobile. Con gli studenti puoi arrivare a chiedere lo stesso importo a stanza! Perciò ipotizzando di avere un appartamento con tre stanze, puoi chiedere un totale di 16.800 € all’anno come canone.
Ovviamente per fare questo tipo di richiesta dovrai prima domandarti che tipologia di immobile e servizi stai mettendo sul mercato.
Nel mio caso offro solo soluzioni interamente ristrutturate con impianti nuovi, camere con comfort decisamente sopra la media di mercato e un servizio all inclusive, oltre a un’assistenza costante e tempestiva durante gli studi.

Rischio di insolvenza irrisorio

Ho sempre pensato che le famiglie potessero garantire un periodo di locazione più lungo rispetto a uno studente che vincola la sua permanenza agli studi.
Magari con una famiglia potresti assicurarti un affitto di almeno quattro anni, se non otto se c’è la volontà di rinnovare il contratto.
Ma cosa succede se la famiglia diventa un “cattivo pagatore”?
Tu mi dirai: “Puoi cacciarli via!” Non è proprio così facile con le famiglie, soprattutto se in casa ci sono dei minori. In questo caso la legislazione italiana non tutela il proprietario di casa, ritrovandoti nella situazione di attendere procedure di sfratto molto lunghe. Nel frattempo, dovrai anche continuare a tenerti in casa una famiglia inadempiente, senza possibilità di godimento del tuo immobile. Assurdo, ma è così.
Con lo studente queste probabilità non ci saranno. Sì, hai letto bene, proprio con lo studente che non percepisce reddito.
Tuttavia c’è qualcun altro che pensa a loro: i genitori che finanziano gli studi e l’affitto. E chi può permettersi di mantenere un figlio che studia fuori casa, difficilmente si trova in situazioni di sofferenze economiche. Senza considerare che nessun genitore lascerebbe il proprio figlio in preda a situazioni scomode di morosità a tutti quei km di distanza!

Vincolo contrattuale a stanza

Limitando gli oneri dello studente alla singola stanza, non sarà mai obbligato a pagare per eventuali stanze sfitte. Oltre a essere un considerevole vantaggio per lo studente che non dovrà preoccuparsi della ricerca di un altro inquilino/sostituto, diventerà un vantaggio competitivo anche per te che affitterai molto più facilmente il tuo appartamento rispetto a chi si improvvisa e vincola affittuari diversi con esigenze differenti a un solo contratto.

Periodo di permanenza

Da un punto di vista gestionale e quindi di lavoro che dovrai fare tu in qualità di proprietario di casa, l’affitto a studenti è il giusto compromesso tra la locazione a famiglie – che richiede uno sforzo praticamente nullo – e l’affitto breve (es. Airbnb) – che al contrario dà molto lavoro (continui check-in, check-out, gestione annunci, prenotazioni, pulizie in ingresso e in uscita ecc..).
Lo studente, per esperienza, resta in media una durata minima di due anni.

Come affittare a studenti: alcuni consigli

Affittare casa studenti

Se anche tu vuoi fare un investimento a reddito e pensi di affittare a studenti, vorrei darti qualche consiglio per evitare di inciampare in situazioni poco redditizie o rischiose.

  • Analizza la zona di investimento: se parliamo di un investimento, dovrai partire dalla scelta della zona. Importante optare per un’area nei pressi di un polo universitario o ben servita e collegata dai mezzi pubblici. Se la zona è troppo cara, potresti pensare di sporgerti nel quartiere subito affianco dove ti servirà un potere di acquisto decisamente più basso, assicurandoti comunque il risultato: l’affitto! In questo modo potrai massimizzare anche il tuo margine.
  • Trova un immobile “a sconto”: sul mercato libero è pieno di immobili vecchi e interamene da ristrutturare a prezzi davvero bassi.
    Più basso sarà il prezzo del tuo immobile, maggiore sarà la marginalità futura.
    Per poter fare ciò, ti servirà avere delle competenze per individuare la tua occasione e vedere al di là di quell’aspetto davvero terrificante che può riservare il tuo futuro investimento.
  • Riprogetta gli spazi e ristruttura: immagina di ricreare gli spazi del tuo immobile in un’ottica di affitto a studenti: maggiori saranno le stanze che riuscirai a creare, maggiore sarà il tuo rendimento. Attenzione a non improvvisare: occorre conoscere molto bene tutte le normative  di conformità catastali per evitare di tirare su o buttare giù muri che non avresti dovuto e rischiare conseguenti more (es. rapporto aeroilluminante, antibagno ecc.)
  • Arreda con gusto e semplicità: uno studente che arriva da fuori regione o dall’estero difficilmente si porterà i suoi mobili per arredare casa. Motivo per cui offro un appartamento dotato di tutto il necessario, persino le stoviglie o la lampada per lo studio. Non è necessario avere un pezzo unico del mobilificio. In primis per una questione di costi, ma anche per i tempi di consegna: quando i tuo investimenti aumentano, diventa fondamentale accorciare i tempi.
  • Scegli lo studente ideale: in fase di visita del tuo immobile dovrai fare uno screening accurato del potenziale affittuario. Per scegliere i futuri inquilini che dovranno condividere lo stesso appartamento, dovrai essere in grado di creare un giusto equilibrio in partenza: metti insieme alcuni criteri che se lasciati al caso, potrebbero diventare fatali per la convivenza tra studenti (es. gender, età, provenienza geografica, permanenza etc.).
  • Predisponi un contratto inattaccabile: i contratti sono una cosa seria. Se le clausole sono chiare e indiscutibili, sarai tu a guidare il gioco in caso di varie problematiche con il tuo inquilino.
  • Fornisci assistenza costante e tempestiva: in caso di problematiche interne all’appartamento, cerca di essere proattivo e di risolverle, ovviamente senza accollarti le responsabilità strettamente a carico dell’inquilino. Tratta il tuo studente come se fosse un vero e proprio cliente del tuo business (affittare camere a studenti). Un cliente soddisfatto diventa un cliente fedele.

Conviene affittare casa agli studenti?

Se giunto a questo punto ti starai domandando se affittare a studenti conviene, la mia risposta è decisamente si. Come avrai letto, ci sono diversi accorgimenti che dovrai seguire per fare le cose nel modo giusto, legale e profittevole.
Se vuoi imparare a fare investimenti immobiliari con messa a reddito a studenti, puoi candidarti alle selezioni del mio Mastermind “Da Zero a Students’ Home”.

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