Hai mai sentito parlare di frazionamento di un immobile?
Se sei un investitore immobiliare o aspirante tale, sicuramente sì!
Rispetto alla classica operazione di trading, il frazionamento di un’unità immobiliare è un’attività molto complessa, che non ammette improvvisazione!
Ma cos’è un frazionamento immobiliare? Scopriamolo insieme.
Cosa sono i frazionamenti immobiliari
Con i frazionamenti immobiliari è possibile dividere in più unità immobiliari un immobile o un terreno. Ma vediamo insieme perché è nata questa tecnica.
Nel nostro paese le esigenze immobiliari da parte delle famiglie sono cambiate drasticamente nell’ultimo secolo, basti pensare che il nucleo famigliare medio dai primi del ‘900 ad oggi ha subito un radicale sconvolgimento: come puoi vedere dall’immagine qui sotto, nella prima metà del secolo un nucleo famigliare medio era composto da 6 persone; con il passare degli anni, si è passati a 3 tra il 1950 ed il 1980, a 2 tra il 1980 e il 2010, fino ad arrivare a 1 dei giorni nostri.
Questa contrazione del nucleo ha spostato la domanda di abitazione su unità immobiliari di dimensioni ridotte. La naturale conseguenza di questo cambiamento ha messo in evidenza con gli anni uno squilibrio tra le due curve di domanda e offerta di immobili di importante metratura: troppi immobili grossi rispetto alla richiesta di mercato.
Ed è qui che un investitore immobiliare con competenze e capitali adeguati può e deve intervenire. La possibilità di acquistare un immobile dalla metratura importante e poco appetibile sul mercato ci dà la possibilità, seguendo alcuni accorgimenti, di fare un frazionamento catastale di un immobile e una divisione dell’abitazione per ricavare più unità immobiliari (dalla metratura ridotta) da poter rivendere.
Perché conviene frazionare un immobile?
I frazionamenti immobiliari possono riservare diversi vantaggi:
- Margini di trattativa ampi. In acquisto, avrai maggiore possibilità di comprare a un prezzo drasticamente più basso rispetto a un bilocale il cui margine di trattativa è proporzionalmente ridotto.
- Profitti maggiori. L’utile che si può ricavare da un’operazione di frazionamento casa è quasi sempre superiore rispetto a quello che deriverebbe da una operazione di trading immobiliare standard.
- Scarsità dei competitor. Come ho premesso, il frazionamento non è una tecnica in cui ci si destreggia facilmente. Non tutti gli investitori immobiliari sono in grado di aggredire questo mercato.
- Riposizionamento sul mercato di un immobile dal taglio più appetibile. Il frazionamento permette di suddividere questi immobili in unità abitative più piccole, molto più appetibili, da destinare sia come abitazioni che come strutture ricettive per messa a reddito.
Come avviene frazionamento di un appartamento
Prima di parlare di frazionare un appartamento e come dividere una casa, è molto importante fare delle verifiche preventive di vario genere ed entità ancor prima di acquistarlo:
- Regolamento di condominio. È molto importante verificare con l’amministratore di condominio che il regolamento condominiale non sia ostativo alla divisione appartamento in due unità immobiliari. Considera che ci sono alcun stabili che vietano il frazionamento. Se così fosse, non disperare! Esistono alcuni metodi per ovviare il problema.
2. Possibilità di sdoppiare le utenze di gas e luce. Ciascun appartamento dovrà avere il proprio contatore di luce e gas. Lo sdoppiamento del contatore della luce è in linea generale abbastanza semplice e quasi mai ostativo, l’importante è avere lo spazio per farlo. Si può pensare di metterlo anche nel piano cantina. La questione potrebbe essere più complicata per il contatore del gas: in primis perché se decidessi ad esempio di metterlo nell’interno cortile e quindi in uno spazio comune, dovrai sempre avere il benestare del condominio.
In secondo luogo perché non sempre la tubazione del gas principale arriva nel singolo balcone, disimpegno o interno cortile. Per ovviare a questo problema, si può considerare l’opzione di eliminare completamente il gas dall’appartamento, utilizzando il piano a induzione in cucina.
3. Esposizione futura degli appartamenti. Non è sempre detto che si riesca a mantenere la doppia esposizione (es. sud-nord, est-ovest) in entrambi gli appartamenti. Nel caso in cui dopo la suddivisione dell’appartamento iniziale tu possa garantire una singola esposizione per uno dei due appartamenti, assicurati che poi sia appetibile sul mercato dove stai operando.
4. Pendenze per i bagni. Può sembrare ovvio, ma occhio ai bagni! Assicurati che con la divisione dell’appartamento uno dei due non resti senza!
5. Bussolotti di ingresso. Per frazionare un appartamento, ci vorranno due porte blindate d’ingresso. Per farlo, occorre creare una bussola che non è altro che un disimpegno che separa le due porte d’ingresso dei singoli appartamenti dal pianerottolo condominiale. In alcuni casi però, il regolamento di condominio ti impone di lasciare la blindata già presente sul pianerottolo, obbligandoti in questo modo ad aprire due porte prima di entrare in casa. In tal caso, come si illumina il bussolotto? Potrebbe bastare la luce “passiva” del pianerottolo, ma se ciò non fosse sufficiente puoi creare una piccola fotocellula che prenda corrente da uno dei due appartamenti, andando a inserire un piccolo contatore privato per la divisione corretta dei costi.
Quanto tempo ci vuole per fare il frazionamento di un immobile?
Il frazionamento catastale dev’essere portato avanti con l’opportuna documentazione: occorre la planimetria originale dell’immobile (o di quella più recente), i dati catastali dell’immobile stesso, il progetto delle nuove unità immobiliari che modificano il progetto precedente.
Per frazionare un immobile è richiesta comunque la professionalità di un tecnico (ingegneri, geometri, e architetti), il quale poi dovrà anche occuparsi della presentazione della nuova planimetria dell’immobile all’Agenzia del Territorio con le modifiche apportate.
La tempistica può variare in relazione ai sopralluoghi. Poi ci sono i tempi del Comune.
Quanto costa dividere una casa in due al catasto?
Il frazionamento catastale ha un costo.
La pratica sarà data in mano a un tecnico: generalmente mi affido a un architetto. Il suo lavoro comincia da un’analisi dell’immobile, ossia con un sopralluogo. Il costo del sopralluogo può essere calcolato a ore oppure in base alla metratura dell’immobile da osservare. C’è poi il costo del progetto e del deposito del progetto al Comune: normalmente i costi sono fissi, calcolati in base al tipo di divisione di un’unità immobiliare e al tipo di immobile, e prevedono un pagamento delle imposte di bollo per l’espletamento della pratica. Infine restano da pagare i diritti catastali sull’istruttoria.